由于手续繁琐

2020-03-24 17:12

“好好的房子没法住,搁谁身上都闹心。”郝洁说,在此类案件中,受害方在起诉到法院时,往往已经与物业或开发商经过前期协商难以达成一致,双方当事人对立情绪比较严重;部分受害方在遭受房屋漏水损害后,还通过拒不交纳物业费、供暖费等来弥补自己的损失,导致前期矛盾比较激化,双方当事人往往互相指责,不愿意接受调解,法院的调解工作也难以开展。

转眼到了2010年,北京的雨季如期来临。由于房屋建设年限已久,小区里出现漏雨的人家越来越多,到物业反映问题的人也踏破了门槛。可是,房产行政管理部门审核、专业工程人员和物业现场勘察取证、三分之二业主的签名同意等硬性规定的设置,还是没能让小区物业拿到维修资金。最终,物业公司只是让屋顶出现问题的居民进行了登记,表示会尽快协调。

7月30日,北京市住建委就《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求意见。虽然新规尚未出台,但事关民生,不少居民对此十分关注——

2012年5月,刘雯和小区的其他居民终于等来了通知,他们的房顶可以修了。“其实真正修起来很快,我们小区一共四栋楼,全部修完用了还不到一个月。完工后物业贴出了施工费用明细,总共也不到4万元。”刘雯说,就是这仅仅用时一个月的维修,他们却整整等了三年。

面对漏水严重难以居住的房屋,有些人能像刘雯那样“等”三年,也有些人不愿等待,而直接选择通过法律途径解决。然而,法院的判决就能让维修快起来么?北京市丰台区人民法院的法官郝洁告诉记者:他们在审理有关房屋漏水引发的案件时,也常常遇到难题。而这些难题往往会将“急症”拖成“重症”,让小区业主本已稍显不便的生活更加雪上加霜。“通常,房屋漏水可能涉及房屋质量、物业服务等多种因素,往往需要通过专业鉴定才能确定原因。但目前北京市高级法院司法鉴定可供选择的机构中,并无专门对房屋漏水原因进行鉴定的机构。而在鉴定市场上,因此类案件大多标的额较小、工作难度大、收益低等原因,很少有鉴定机构愿意做此类鉴定。另外,法官在组织双方当事人协商时,又存在当事人意见不一致难以确定的情形。”郝洁说,遇到这种案件,光是查明原因、认定事实,就颇费周折。

另外,为了解决因物业企业或施工企业往往不愿意或没有能力垫资,造成维修无法进行,严重影响业主的正常生活问题,征求意见稿调整了付款时间,实现了维修资金先划款后维修,不再需要企业垫资维修,并严格规定了资金审批和支付等环节的办理时限,急事急办,特事特办。征求意见稿规定,“申请材料符合要求的,有关行政主管部门应当在接到申请后的两个工作日内做出同意的决定;情况特别紧急的,应当场做出同意决定”,“市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县住建部门批复意见之日起两个工作日内办理支付;发生特别紧急的情况时,应当在接到区县住建部门批复意见之日起24小时内(指工作日)办理支付”。按此计算,以后申请应急维修,可以最快实现48小时资金到账,避免了物业推诿和拖拉导致更严重的房屋损坏和人身安全威胁。

与以往繁琐的申请程序不同,应急使用专项维修资金只需要3个步骤,且申请材料也大大简化。为提高应急维修效率,市住建委还将建立应急维修的施工、鉴定、造价咨询机构企业名录,方便业主、物业服务企业选择。

由此可见,即使通过法律途径,也很难解决房屋“出现问题,尽快维修”的难题。郝洁表示:按照现行规定,物业服务企业或业委会在发生危及房屋使用安全的紧急情况时,需要物业服务企业或施工企业先行垫资实施维修,再提出维修资金支取申请,而在实践中,因物业企业或施工企业往往不愿意或没有能力垫资,造成维修无法进行,严重影响了业主的正常生活。“其实,只要简化审批程序,让物业能尽快获得住宅专项维修资金,这些问题就都迎刃而解了。”郝洁说。

面对住宅专项维修资金申请难,并导致公共维修资金使用率较低的情况,7月30日,北京市住建委就《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求意见,规定应急使用公共维修资金的小区将可快速修房。新政策中规定,6种情形可以申请应急维修,不需要2/3业主同意。6种情形包括:屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;高层住宅水泵损坏导致供水中断的;楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的等。而且当物业服务企业、业委会未按规定申请应急维修的,可由相关业主向区县住建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出代修申请。

2011年,当居民们再次找到物业要求解决漏雨问题的时候,工作人员终于开始着手准备相关手续。“当时每栋楼下都张贴了告示,可能由于漏雨涉及的人家比较多,所以动用维修资金的申请得到了2/3以上居民的认可,很多人都在签名表上签了名。”刘雯告诉记者,由于手续繁琐,审批资金需要时间,那年夏季来临之前,房子还是没修成。

每到7、8月雨季,因房屋年久失修而引起的漏水问题,总是让一些居住在住宅顶层的居民不胜烦恼。按说房子漏了可以请人来修,可用来修房子的住宅专项维修资金,却是出了名的“缴起来容易用起来难。”根据各地数据统计,目前全国缴存的住宅专项维修资金已经超过万亿元,而使用率却不足百分之一。巨额的维修资金躺在银行账户中难有用武之地,需要这笔钱来维修公共设施的小区,却因为无法通过重重关卡而只能“望钱兴叹”。

2009年,家住北京市中关村的刘雯发现自家已经居住了14年的房屋开始漏水。由于渗漏已经严重影响到家人的生活,刘雯找到了小区物业,希望能修一下房顶。可物业的工作人员却为难地告诉她,他们手里并没有用于维修房屋公共部位的资金。要想修房顶,就必须动用小区的住宅专项维修资金。“物业公司的人说住宅专项维修资金的申请手续很麻烦,还从没听说哪个单位能申请下来呢。”刘雯告诉记者。无奈之下,刘雯只得自己找来施工队,对自家楼顶的漏水部位进行了简单处理,勉强度过了这个夏天。

由于房屋漏水直接影响居民的正常生活,很多涉案当事人,尤其是因漏雨致使家具被泡、衣物霉变、墙皮脱落的当事人,特别希望尽快维修解决问题,但又担心事后在诉讼时出现责任划分不清的问题,所以其为了保留证据,通常选择在诉讼终结前不对漏雨处作实质性处理,因此这部分当事人特别希望法院能够尽快审结案件确定责任。但郝洁表示,由于此类案件通常涉及司法鉴定,且需要一定审理周期,因此案件往往无法如居民所愿快速审结,给他们的正常生活带来了很大的影响。